转载：房地产典质估价：不可或缺但须刷新

 恒久以来，房地产典质估价是提防信贷危害的一道主要防地，是估价机构的主要营业之一

。然而近年来，房地产典质贷款中不要评估、恶性压低评估费、炒作“免评估费”、用自动评估或预评估取代正式估价，以及“高估多贷”等不正常、不规范的征象丛生

。对此，估价业内高度关注、反应强烈

。在此，简要谈些小我私家看法

。

       一、房地产典质估价十分须要且很是主要

       我国《商业银行法》第三十六条划定，商业银行贷款，乞贷人应当提供担保；商业银行应当对典质物的价值以及实现典质权的可行性等举行严酷审查

。因此，为了掌握典质物的客观合理价值等，凭证相关执律例则要求和国际通行做法，商业银行需要第三方估价机构提供自力、客观、公正、专业的典质物价值意见及相关建议

。

       房地产典质估价不但关系到典质当事人的正当权益，还关系到信贷危害以致国家金融清静

。纵然由第三方估价机构举行房地产典质估价，若是对其羁系不敷，也可能泛起严重问题

。天下政协副主席、香港特殊行政区第四任行政主座梁振英先生在2019年出书的《足迹与梦想：评估行业回首与展望》一书的序中写道：“境外的履历说明，股市崩盘、企业倒闭和银行泛起大宗房地产坏账的主要缘故原由，往往是不规范的房地产评估

。”例如，20世纪80年月的美国储备与贷款；，不规范的房地产典质估价被以为是主要缘故原由之一；2008年的全球金融；，估价师的自力性受到金融机构不当干预被以为是背后缘故原由之一；而欧洲特殊是德国的金融较为稳固，规范、审慎的房地产典质价值评估被以为是主要因素之一

。因此，规范的房地产典质估价十分须要且很是主要

。 

       二、国有商业银行的房地产典质估价应属于法定评估

       我国《都会房地产治理法》第三十四条划定“国家实验房地产价钱评估制度”

。《资产评估法》第三条划定：“涉及国有资产或者公共利益等事项，执法、行政规则划定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估

。”据此，国有商业银行的房地产典质估价应属于“法定评估”，即“强制性评估”或“必需评估”，也就是必需依法委托房地产估价机构评估

。

       若是不委托评估机构评估，国有商业银行将可能要肩负执法责任

。特殊是在不委托评估机构评估的情形下，若是未来泛起不可按期收回贷款，有关职员尤其是有关认真人将可能要被追责

。例如，《资产评估法》第五十一条划定：“违反本规则定，应当委托评估机构举行法定评估而未委托的，由有关部分责令纠正；拒不纠正的，处十万元以上五十万元以下？；情节严重的，对直接认真的主管职员和其他直接责任职员依法给予处分；造成损失的，依法肩负赔偿责任；组成犯法的，依法追究刑事责任

。”

       三、二手住房成交参考价钱纷歧定低于典质评估价

       2021年2月以来，为了提高二手住房市场信息透明度，指导市场理性生意，指导房地产经纪机构合理宣布挂牌价，指导商业银行合剃头放二手住房贷款，深圳、成都、宁波、西安等都会先后宣布了二手住房成交参考价钱（以下称参考价），预计还会有更多的都会宣布参考价

。从整体来看，参考价低于市场价钱

。纵然云云，商业银行在发放房地产典质贷款前，仍然有须要委托评估典质价值

。

       这是由于参考价通常是住宅小区的平均价钱，小区内一定有一些住宅的价值低于参考价

。例如，那些有特殊倒运影响或质量瑕疵、权力肩负、欠缴税费等的房地产，如周边情形差、采光受到遮挡、户型不朴直、爆发过非正常殒命事务（即所谓凶宅）等的住宅

。在没有评估价的情形下，就无法判断参考价一定低于典质价值

。商业银行若是仅依据参考价确定贷款额，难免会泛起多贷款的情形，带来信贷危害

。因此，商业银行在审批房地产典质贷款时，参考价、评估价都应当有，然后在它们中选择较低的作为确定贷款额的参考依据

。

       四、商业银行不应为了节约评估费而不委托评估

       房地产典质估价从已往的乞贷人委托并支付评估费，改为商业银行委托并支付评估费，是一大前进

。这可以提防在乞贷人委托的情形下，乞贷人趁机要求估价机构高估带来的危害

。但同时也泛起了某些商业银行为了节约评估费而恶性压低评估费，甚至不委托评估的情形

。可是，商业银行应当清晰，不可为了节约评估费而不委托评估或恶性压低评估费

。由于国有商业银行的房地产典质估价属于法定评估，若是不委托评估，将会给国有商业银行及其职员特殊是有关认真人，带来难以估量的潜在危害；而过低的评估费，将难以包管应有的评估质量，最终受害的将是商业银行

。

       关于上述房地产典质估价的须要性、主要性，国有商业银行的房地产典质估价属于法定评估、不委托评估将带来的危害，过低评估费所导致的评估质量低等问题，各级房地产估价行业组织、估价机构和估价师，应通过多种渠道、接纳多种方法与商业银行及其相关职员相同、说明和提醒

。 

       五、自动评估有其特殊用途但需避免被滥用

       自动评估是现代科技生长及其在房地产估价领域应用的产品，有其特殊的优势和作用，可使商业银行快速、低本钱获得评估效果

。可是，自动评估一样平常没有评估专业职员对典质房地产举行现场视察，保存评估不敷细腻、不切合《资产评估法》和国家标准规范的要求等重大缺陷

。因此，自动评估不是正式估价，不可越界，更不可取代正式估价

。

       为此，既要给自动评估设置底线和界线，不让其滥用，不使其误导商业银行等贷款人，也要给自动评估寻找合适的出路

。自动评估可用于贷前起源相识典质物的市场价钱或价值，贷后典质物的市场价钱或价值监测与重估，以及快速磨练委托评估的评估价是否凌驾了正常合理区间

。别的还需指出的是，预估单、询价单、价钱咨询报告等，都不是正式估价报告，不具有正式估价报告的执法效力，起不到正式估价报告的作用

。

       现实上，为商业银行等贷款人提供自动评估效劳的企业或平台，基本上是房地产估价机构或其开办的，理应对自动评估的使用规模和性子有较好的认知

。这些提供自动评估效劳的企业或平台之间，以及与估价机构之间，应增强相同交流，增进明确，阻止恶性竞争

。各级房地产估价行业组织也应接纳适当方法与提供自动评估效劳的企业或平台相同、说明和提醒

。

       六、房地产经纪机构及职员不得扰乱典质估价秩序

       现在，评估费改由贷款银行支付后，仍有某些房地产经纪机构和职员违法违规向乞贷人收取评估费，或在代庖贷款等效劳收费中加收评估费

。典质估价应由借贷当事人的贷款银行或乞贷人委托

。在评估费由贷款银行支付的情形下，凭证谁委托谁付费原则，典质估价营业应由贷款银行委托，而非房地产经纪机构委托

。别的，那些宣称不再向乞贷人收取评估费的房地产经纪机构或相关互联网平台企业及其职员，不得借评估费改由贷款银行支付之机炒作“免评估费”，误导消耗者

。房地产经纪机构及其职员更不得为了促成房地产生意，迎合买房人的多贷款要求，使用渠道优势胁迫估价机构和估价师高估价

。估价机构和估价师也不得与乞贷人、经纪职员、金融机构从业职员等恶意勾通“高估多贷”

。

       对此，中房学已与有关房地产经纪机构、互联网平台企业相同和说明，并将继续关注有关动态，特殊是提醒宽大房地产经纪机构、估价机构及其职员，若有“高估多贷”行为，就可能被认定为助长炒房、助推房价、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为，将会给自己带来严重效果

。

       七、房地产估价机构和估价师要勤勉审慎做好典质估价

       看待房地产典质估价，希望宽大房地产估价机构和估价师做到以下几点：

       一是要严肃认真总结相关履历教训，苏醒熟悉已往典质估价中的缺乏，起劲提供“货真价实”的高质量典质估价效劳

。较详细一点来说，要从形式上的估价转向实质上的估价，必需严酷推行完整的估价程序，周全、仔细地对典质房地产举行实地查勘，富厚估价报告和估价效果的内容

。例如，同时提供典质房地产的典质价值、典质净值、市场价值、市场价钱，并对这些价值、价钱举行专业的较量剖析；提供典质房地产价值、价钱的历史转变情形和未来趋势，如提供该类房地产恒久以来或近年来的相关价钱指数图；提供典质房地产变现能力剖析与危害提醒，有针对性地说明典质房地产是否易于处置惩罚变现，是否具有较好的变现能力和债权包管作用，特殊是指出可能保存的倒运于变现的因素和相关危害

。通过上述刷新，以更好地知足商业银行深入相识典质物价值以及实现典质权的可行性等的需要，使商业银行深切感受到房地产典质估价自己“有价值”，从而使房地产典质估价运动进入“正循环”

。

       二是要做“有尊严的效劳者”，不得以恶性压价等不正当手段招揽典质估价营业

。恶性压价不但严重损害估价行业的专业形象和社会形象，并且属于违法违规行为，是《资产评估法》等执律例则明令榨取的

。如《资产评估法》第二十条划定，评估机构不得以恶性压价等不正当手段招揽营业

。《房地产估价机构治理步伐》第三十三条划定，房地产估价机构不得以“恶意压低收费等方法举行不正当竞争”

。别的，评估费过低还难以包管估价质量，会严重损害估价委托人和估价报告使用人的利益，也会给估价机构和估价师带来很大的潜在危害，最终使估价机构自身不可一连生长，相当于“整体慢性自杀”

。

       三是要坚定和增强信心，准确熟悉典质估价营业的未来生长空间

。从恒久看，房地产典质运动是一直增添的，典质估价营业是一直增添的

。这是由于现代社会，融资运动普遍而活跃，贷款是主要的融资渠道和方法之一

。由于房地产有优异的债权包管作用，商业银行等贷款人往往要求乞贷人将房地产典质，以包管其债权实现

。特殊是未来房地产市场生长转变的不确定性因素越发重大，房地产价钱不会像已往那样只涨不跌，尤其是中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清2021年6月提醒包括商业银行在内的单位和小我私家：“押注房价永远不会下跌的人最终会支付极重价钱”

。因此，商业银行为了提防信贷危害，将越发需要规范、细腻、高质量的房地产典质估价效劳，典质估价营业仍有很大的市场空间

。